도입부
“올해 보유세 고지서를 보고 기절할 뻔했습니다.”
서울 강남에 아파트 두 채를 보유한 한 60대 자영업자의 말입니다.
불과 1년 전까지만 해도 종합부동산세와 재산세를 합쳐 약 2억8천만 원을 냈지만,
내년부터는 세제 개편으로 인해 세금이 7억 원을 훌쩍 넘길 수도 있다는 통보를 받았다고 합니다.
정부가 부동산 시장 과열을 잡기 위해 내놓은 ‘10·15 부동산 대책’의 후속 조치로
다주택자에 대한 보유세, 양도세, 취득세가 모두 강화되면서 시장의 긴장감이 커지고 있습니다.
집을 팔아야 할지, 버텨야 할지.
다주택자들은 지금 “부동산을 가진 게 죄”라는 말까지 할 정도로 세금 부담에 떨고 있습니다.
본론① : 2026년부터 바뀌는 다주택자 세금 구조 — “보유만 해도 세금 폭탄”
정부는 내년부터 다주택자 과세 기준을 대폭 강화할 예정입니다.
핵심은 보유세율 인상과 세 부담 상한 폐지, 그리고 공정시장가액비율 100% 적용입니다.
구체적인 개편 내용은 다음과 같습니다.
공정시장가액비율 100%로 상향
올해까지는 80%만 반영되던 공시가격이,
2026년부터는 100% 전액 반영됩니다.
예를 들어 공시가 15억 원 아파트는 과세 기준이 12억 → 15억 원으로 상승.
세부담 상한 폐지
지금까지는 전년 대비 세금 인상폭이 150%를 넘지 못했지만,
내년부터는 상한이 없어져 세금이 2배, 3배로 급등할 수도 있습니다.
종부세율 상향 (다주택자 기준)
2주택 이상 보유자 : 1.6~3.2% → 최대 6.0%로 인상
조정대상지역 내 3주택 이상 보유 시 과세 표준 구간별 최고세율 적용
양도세 중과 부활
한때 유예됐던 양도소득세 중과세가 부활하며,
2주택자는 20%, 3주택자는 30%p 가산세율이 다시 적용됩니다.
이 모든 변화가 겹치면서,
예전보다 같은 집을 가지고도 세금이 2~3배로 늘어나는 구조가 된 것입니다.
본론② : 실제 사례로 본 세금 폭탄 — “2.8억 → 7.5억”
서울 강남구 도곡동에 아파트 2채를 보유한 B씨의 사례를 보겠습니다.
1주택 : 공시가 15억 원 (시세 약 22억 원)
2주택 : 공시가 13억 원 (시세 약 18억 원)
종합부동산세 과세표준 : 약 28억 원
2024년 기준으로 B씨의 보유세 총액(재산세+종부세)은 약 2억8천만 원 수준이었으나,
2026년부터는 공정시장가액비율 100% 적용과 세율 인상으로 7억5천만 원 이상으로 추정됩니다.
이는 단순히 세율이 오른 수준이 아니라,
‘보유만 해도 감당하기 어려운 수준의 세금’을 부과하는 구조입니다.
실제로 부동산 세무업계에서는
“다주택자는 임대수익보다 세금이 더 많아지는 역전현상”이라며
“보유세 부담으로 매물 증가가 불가피하다”고 전망하고 있습니다.
본론③ : 왜 이렇게 강화됐을까? — 정부의 명분 ‘형평성과 투기억제’
정부는 이번 세제 강화의 명분을 **‘조세 형평성 회복’**으로 내세웁니다.
투기 수요 억제
지난 2년간 금리 인하 기대감으로 수도권 집값이 다시 상승세를 보이자,
정부는 “다주택자의 시장 복귀가 투기를 자극한다”고 판단했습니다.
1주택자 중심의 실수요 보호
실수요자에게 혜택을 주는 대신,
다주택자에게는 보유비용을 높여 시장 이탈을 유도.
조세 형평성 확보
“똑같은 재산을 가진 사람이라도 부동산으로 벌어들인 이익이 과도하다”는 여론에 대응.
결과적으로 부동산 보유세 구조가 ‘부자증세형’으로 바뀐 셈입니다.
하지만 문제는 ‘형평성’보다 ‘급격한 세부담 증가’에 있다는 지적도 큽니다.
특히, 세금을 내기 어려운 고령층 다주택자들의 반발이 커지고 있습니다.
본론④ : 다주택자들, 매도도 못하고 보유도 못하는 현실
세금 부담이 커지자 다주택자들은 “팔고 싶어도 못 판다”고 하소연합니다.
양도세 중과로 팔기 어렵고,
보유세 폭탄으로 들고 있기도 어렵고,
임대료 규제로 수익도 줄었기 때문입니다.
즉, 팔아도 손해, 보유해도 손해인 ‘이중고’에 빠진 것입니다.
부동산 세무 전문가들은
“결국 시장에 급매물이 쏟아지고, 가격이 단기적으로 하락할 수 있다”고 분석합니다.
하지만 매수자들도 대출 규제와 금리 부담으로 움직이지 않아,
결국 거래 자체가 마비되는 **‘세금발 거래절벽’**이 현실화될 가능성이 큽니다.
본론⑤ : 세금 회피? 임대사업자 등록·증여로 방향 전환
일부 다주택자들은 세금 부담을 줄이기 위해
‘임대사업자 등록’, ‘증여’, ‘법인전환’ 등의 방법을 검토하고 있습니다.
임대사업자 등록
등록 시 종부세 합산배제 혜택, 양도세 감면 등을 받을 수 있었으나
최근 제도가 강화되어 실제 절세 효과는 제한적입니다.
증여로 명의 분산
가족에게 증여하면 종부세 부담은 줄지만, **증여세 20~50%**가 새로 발생.
특히 공시가격 상승으로 인해 증여세 부담도 만만치 않습니다.
법인전환
법인세율(최대 22%)로 낮출 수 있으나,
이후 양도 시 **법인세 중과(최대 70%)**가 적용돼 장기적으로 불리할 수 있습니다.
결국 정부의 세제 구조상 **‘세금 피하기는 거의 불가능한 구조’**라는 결론이 나옵니다.
본론⑥ : 세금 폭탄, 시장 전체로 번질 가능성
현재 부동산 시장은 매수심리가 얼어붙은 상태입니다.
하지만 세금 부담으로 매물을 늘리는 다주택자들이 늘면,
‘가격 하락 압력’이 커질 가능성도 있습니다.
특히 강남권, 목동, 분당 등 다주택자 밀집 지역은
보유세 부담으로 인해 매물이 쏟아질 수 있으며,
실수요자 중심의 거래만 남게 되는 구조가 될 것입니다.
반면, 지방이나 중저가 단지는 거래량이 적어 가격 변동이 제한적일 것으로 보입니다.
본론⑦ : 전문가 해석 — “단기적 충격 불가피, 중장기적 안정 가능”
전문가들은 이번 세제 강화가 시장 안정에는 효과가 있지만,
단기적으로는 심리적 위축과 거래 급감을 불러올 수 있다고 분석합니다.
부동산세 연구소 김○○ 소장
“세율 인상은 단기 충격이 크지만,
시간이 지나면 시장이 안정적으로 재조정될 가능성이 있다.”
세무사협회 박○○ 회장
“정부는 단순 세금징수가 아니라, 실수요 중심으로 부동산 구조를 개편하려는 의도.
다주택자는 ‘세금폭탄’이라 느끼겠지만, 시장 전체로는 불필요한 투기수요를 억제하는 효과가 있다.”
요약본
정부의 10·15 대책 후속 세제 개편으로 다주택자 보유세가 최대 3배까지 급등할 전망입니다.
공정시장가액비율 100% 적용, 세부담 상한 폐지, 종부세율 인상이 핵심.
실제로 강남권 2주택자의 보유세가 2.8억 → 7.5억 원 수준으로 늘어날 가능성.
양도세 중과와 재건축 규제까지 겹쳐 다주택자는 “팔지도, 들고 있지도 못하는 상황.”
일부는 증여·법인전환으로 절세를 시도하지만, 효과는 제한적.
시장은 단기적으로 거래절벽·가격하락 우려,
장기적으로는 실수요 중심의 안정된 구조로 재편될 전망입니다.
